Amortización de una vivienda alquilada: el gasto que muchos propietarios olvidan en la Renta

Cuando alquilas una vivienda no tributas por todo lo que cobras. A los ingresos se les restan los gastos fiscalmente deducibles, y uno de los más importantes —y más fácil de olvidar— es la amortización del inmueble: un gasto que no llega en forma de recibo, pero que puede reducir bastante el rendimiento que termina tributando en tu IRPF.

Cobrar 12.000 € de alquiler no significa tributar por 12.000 €

La fiscalidad de una vivienda alquilada parte de una idea sencilla: primero se calculan los ingresos íntegros del alquiler y después se restan los gastos deducibles. El resultado es el rendimiento neto del capital inmobiliario. Entre los gastos habituales pueden aparecer el IBI, la comunidad de propietarios, determinados seguros, los intereses de financiación, gastos de gestión, reparaciones y conservación y, también, la amortización.

¿Qué es la amortización de una vivienda alquilada?

La amortización refleja fiscalmente la depreciación del inmueble por el uso y el paso del tiempo. Por eso puede existir un gasto deducible aunque ese año no hayas hecho ningún pago específico por ese concepto. La regla general es aplicar un 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo, porque el suelo no se amortiza.

La regla del 3 %: el cálculo que conviene hacer bien

El error habitual es pensar «compré la vivienda por 200.000 €, así que calculo el 3 % sobre 200.000 €». No funciona así. Primero hay que determinar qué parte corresponde a la construcción y comparar las bases que exige la norma. El coste de adquisición puede incorporar, además del precio de compra, gastos y tributos vinculados a la adquisición —como notaría, registro o ITP/IVA no deducible— y determinadas mejoras posteriores. Después debe excluirse la parte correspondiente al suelo. Cuando no se dispone de una separación directa del coste entre suelo y construcción, se puede prorratear utilizando la proporción que representan ambos valores en el catastro.

Ejemplo: una amortización de más de 4.500 € al año

Imagina una vivienda comprada por 200.000 €, con 16.000 € adicionales de gastos y tributos de adquisición. El coste satisfecho asciende así a 216.000 €. Si el valor catastral indica que el 70 % corresponde a construcción, se aplica esa proporción al coste de adquisición: 151.200 €. Frente a un valor catastral de construcción de 63.000 €, la base mayor sería 151.200 €.

3 % × 151.200 € = 4.536 € de amortización anual.

Ese importe puede reducir el rendimiento del alquiler aunque el propietario no haya pagado 4.536 € durante el año por ese concepto.

¿Y si la vivienda solo estuvo alquilada parte del año?

La amortización y el resto de gastos anuales deben ajustarse al periodo en que el inmueble ha generado rendimientos. Si, por ejemplo, la vivienda solo estuvo alquilada ocho meses, la amortización se prorratea por los días reales de alquiler. Además, durante los periodos en los que el inmueble permanece a disposición de su propietario puede existir imputación de renta inmobiliaria, así que es importante conservar las fechas exactas de alquiler y de los periodos en los que la vivienda no estuvo arrendada.

No confundas reparación con mejora

Otro punto que puede cambiar mucho una declaración es distinguir entre reparar una vivienda y mejorarla. Pintar, reparar una caldera averiada o arreglar una instalación deteriorada encajan en conservación y reparación. Una mejora, en cambio, incrementa el valor del inmueble y su recuperación fiscal se produce a través de la amortización, no como gasto directo. Una reforma integral puede mezclar ambos conceptos, así que conviene revisar las partidas una a una.

¿Tienes hipoteca? No deduzcas la cuota completa

Una cuota hipotecaria mezcla devolución de capital e intereses. La devolución del principal no es un gasto deducible del alquiler; los intereses y determinados gastos de financiación sí pueden serlo, con los límites correspondientes. Pagar 700 € de hipoteca al mes no significa poder deducir 700 € al mes en tu Renta: es uno de los errores más frecuentes.

Otros gastos que deberías revisar antes de presentar la Renta

• IBI y determinadas tasas municipales.
• Comunidad de propietarios.
• Seguros del inmueble y de impago.
• Intereses y determinados gastos de financiación.
• Conservación y reparación.
• Gestión, inmobiliaria, administración o determinados gastos profesionales.
• Suministros que asume el propietario y no repercute al inquilino.
• Amortización del mobiliario y electrodomésticos cedidos con la vivienda.

¿Después de los gastos puede aplicarse una reducción?

Si el inmueble está destinado al alquiler de vivienda habitual y se cumplen los requisitos, sobre un rendimiento neto positivo puede resultar aplicable una reducción. Hay que diferenciar entre contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y los firmados desde esa fecha, para los que pueden existir porcentajes del 50 %, 60 %, 70 % o 90 % en función de las circunstancias. No se trata de aplicar automáticamente el porcentaje más alto: hay que revisar la fecha del contrato, el destino de la vivienda y los requisitos concretos.

La documentación importa tanto como el cálculo

Escritura de compra, gastos de adquisición, recibo del IBI, información catastral, facturas de reformas, muebles, seguros, intereses y días exactos de alquiler son parte de la documentación que conviene conservar. No esperes a abril para reconstruir todo el año: guardar la documentación cuando se produce el gasto facilita calcular correctamente la amortización y justificarla si la Administración revisa la declaración.

Dos propietarios que cobran el mismo alquiler pueden terminar declarando rendimientos muy diferentes: el precio de compra, el valor catastral, los gastos, la hipoteca, las reformas, los días alquilados y la amortización cambian el resultado. En Renta Fácil revisamos la situación concreta de tu inmueble —adquisición, catastro, gastos, periodo de alquiler y documentación— para calcular correctamente el rendimiento antes de presentar tu declaración.